Построить частный дом и заниматься садоводством можно не на каждом земельном участке.

Для начала рассмотрим , какие бывают категории и виды разрешённого использования земли.

Ст. 7 Земельного кодекса РФ выделяет 7 Категорий земельного участка. Это

1.Земли сельскохозяйственного назначения

2.Земли населенных пунктов

3.Земли промышленности

4.Земли особо охраняемых территорий и объектов

5.Земли лесного фонда

6.Земли водного фонда

7.Земли запаса


Индивидуальное строительство может осуществляться только на землях населённых пунктов и сельскохозяйственных землях.

Земли населённых пунктов (поселений) — это земли внутри границ населённых пунктов и поселений, предназначенные для их застройки и развития. Земли данной категории подходят для жилой застройки различной этажности (индивидуальные и многоквартирные жилые дома), строительства дачных и садовых домиков, ведения подсобного хозяйства. Также в cocтaв нaceлённых пyнктов входят oбщecтвeннo-дeлoвыe, пpoизвoдcтвeнныe, peкpeaциoнныe зoны и инжeнepнo-тpaнcпopтнaя инфpacтpyктypa. Границы населённых пунктов отделяют земли этой категории от земель иных категорий.

Земли сeльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния — это территории, расположенные за пределами населённых пунктов, которые используются для производства сельхозпродукции. Сюда также включены вспомогательные объекты: дороги и коммуникации, водоёмы для полива, сооружения для первичной переработки сельхозпродукции, защитные насаждения вокруг полей и так далее. Земли сельхозназначения включают в себя сельскохозяйственные угодья, земли для садоводства и огородничества, земли для сельскохозяйственного производства.

Строительство на землях указанных категорий возможно в соответствии с градостроительным регламентом и планами застройки, которые определяются местными властями в зависимости от зоны и вида разрешенного использования земли. Например, на участках, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, нельзя построить многоэтажку и наоборот

В зависимости от категории земельных владений выделяют разные виды разрешённого использования участков или ВРИ. Понятие ВРИ носит уточняющий характер и отражает доступные способы применения участка в рамках категории.
Как узнать ВРИ участка?
Категорию земельного участка и вид его разрешенного использования можно посмотреть в документах на землю (в частности, в выписке из ЕГРН).
Также для этих целей можно воспользоваться публичной кадастровой картой Росреестра. Информация предоставляется бесплатно, а для её получения достаточно знать кадастровый номер участка, о котором вы хотите узнать.

· Все ВРИ объединены по назначению в классификаторе, который ведёт Росреестр. Сейчас такой классификатор содержит 158 видов, которые условно можно разделить на 5 основных групп:

· Ведение сельского хозяйства, овощеводство, животноводство;

· жилая застройка и объекты коммунального хозяйства

· медицинские учреждения, образование и просвещение, объекты дорожной инфраструктуры

· зоны отдыха и рекреации (спорт, охота, рыбалка)
лесные массивы, водоемы и др.


И только 6 видов (из 158) подходят для индивидуального строительства или ведения подсобного хозяйства. При этом только четыре из них подходят под строительство жилого дома или дачи, а два — пригодны только для личного подсобного хозяйства или огородничества без права строительства чего-либо кроме теплиц или сараев (нельзя возводить капитальные объекты).

ИЖС (индивидуальное жилищное строительство)
Земля под ИЖС всегда находится в черте населённых пунктов.
Участок относится к ИЖС, если в выписке из ЕГРН в строке «вид разрешенного использования» указан один из следующих признаков:

· для индивидуального жилищного строительства;

· индивидуальные жилые дома;

· для обслуживания (размещения) или эксплуатации жилого дома;

· земли жилой застройки (индивидуальной или для жилищных нужд);

· земли жилой застройки (для жилищных нужд);

· для частного домовладения;

· малоэтажная жилая застройка;

для иных видов жилой застройки;
Такой участок предназначен для строительства дома. При этом построенный жилой дом должен иметь высоту не более 20 м (не более 3 надземных этажей).

ЛПХ (личное подсобное хозяйство)
Это ВРИ, который предусматривает строительство дома или дачи и ведение приусадебного хозяйства.
ЛПХ на землях населённого пункта и ЛПХ на сельскохозяйственных землях — это два разных ВРИ, два разных ЛПХ.
ЛПХ, находящиеся в границах населённых пунктов, называются приусадебными участками. На них можно строить дома для постоянного проживания или садовые дома (дачи), а также возводить хозяйственные сооружения.
ЛПХ, расположенные за чертой населённых пунктов, называются полевыми участками. Здесь строительство любых капитальных объектов под запретом, кроме вспомогательных построек.
То есть, если в виде разрешенного использования указано, что земля предназначена для личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), то на ней можно построить жилой дом.

Если в строке ВРИ указано «ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках или ведение огородничества», то возведение капитальных объектов запрещено. Допускается только строительство вспомогательных построек (например, для хранения урожая или инвентаря).

·ДНП или ДНТ (дачное некоммерческое партнерство/товарищество)
Это объединение нескольких дачных участков, на каждом из которых собственники обязаны возвести хотя бы небольшой дом. Огород или садик — по желанию. ДНП/ДНТ могут располагаться как в населённых пунктах, так и за их пределами — на сельхозземлях.

В связи с изменениями в 217-ФЗ, с 2019 года граждане могут создавать только садовые (СНТ) и огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ) — вместо ДНП или ДНТ.
Строить можно только садовые дома, а не дачи. Все существовавшие ранее дачные объединения автоматически приравниваются к садоводческим.

При этом, все дома на ДНП/ДНТ, данные о которых были внесены в ЕГРН до 2019 года с пометкой «жилое строение», признаны жилыми домами. Остальные строения (сезонного или вспомогательного использования) считаются садовыми домами.

Участки ДНП/ДНТ могут иметь в выписке из ЕГРН также такие виды разрешенного использования, как:

· дачный земельный участок;

· для ведения дачного хозяйства;

· для дачного строительства;

· СНТ (садовое некоммерческое товарищество)
Это объединение из нескольких участков для ведения земледельческой деятельности, а не для отдыха (как в ДНП). Все остальные занятия здесь вторичны. На земле СНТ не запрещено возводить дома и хозяйственные постройки для выращивания и хранения урожая.

В случае, если СНТ находится в границах населённого пункта, на участке допустимо возведение жилых или садовых домов. К таким постройкам предъявляются аналогичные требования, как и к объектам индивидуального жилищного строительства (ограничение по высоте до 20 метров, не более 3 надземных этажей).

Участки СНТ могут иметь в выписке из ЕГРН также такие виды разрешенного использования:

· садовый земельный участок;

· для ведения садоводства;

· для садоводства;
При этом, ВРИ «садоводство» запрещает любое строительство. Такие участки предназначены только для выращивания сельхозкультур.

ОНТ (огороднические некоммерческие товарищества)
В рамках ОНТ объединены земельные участки с видом разрешённого использования «ведение огородничества». На таких участках можно возводить только хозяйственные постройки и выращивать сельхозкультуры для собственных нужд. Возведение объектов капитального строительства на таких участках не допускается